Jeder steuerlich nicht residente Immobilieneigentümer in Spanien ist verpflichtet, neben der gemeindlichen Grundsteuer (Ibi) jährlich eine Nutzwert- bzw. Einkommensteuer (IRNR) abzuführen. Es handelt sich um eine Besteuerung des Eigennutzes an der Immobilie, die an das zentralstaatliche Finanzamt AEAT jeweils bis zu dem 31. Dezember des laufenden Jahres für das Vorjahr, in dem der Steuernichtresidente bereits Immobilieneigentümer war, erklärt und abgeführt werden muss.
Jeder ausländische, in Spanien nicht steuerresidenter Immobilieneigentümer ist ausnahmslos steuerpflichtig. Bei der Deklaration und Bezahlung der Steuer handelt es sich um eine Bringschuld des Eigentümers. Bisher wurde durch die Finanzämter weder gemahnt, noch wurden Steuer Bescheide ausgestellt.
Dies hat sich nun geändert! Ab 2022 werden Eigentümer ermittelt und nichtresidente Eigentümer einer spanischen Liegenschaft erhalten ohne Vorankündigung einen Steuerbescheid zuzüglich eines erheblichen Strafaufschlags. Seit dem Jahre 2020 wird der Strafzuschlag auf bis zu 100% der Steuerschuld bemessen!
Fahndungen des spanischen Finanzamtes gegen Immobilienbesitzer wurden eingeleitet!
Ablauf des Ermittlungsverfahrens
Zunächst muss sich der durch die Fahndung ermittelte Steuerschuldner mit dem Bescheid einverstanden erklären und somit „schuldig“ bekennen. Dies gilt auch im Falle einer schuldhaft nicht bezahlten Vermögenssteuer. Erst danach wird der endgültige Steuerbetrag nebst Strafaufschlag festgesetzt und man erhält ein entsprechendes Einzahlungsformular zugestellt, mittels dessen sodann die Steuer eingezahlt werden muss.
In vielen Fällen erreicht den Steuerschuldner jedoch der Bescheid nicht, da er nicht permanent in Spanien lebt. Dadurch fallen weitere, erhebliche Strafaufschläge an. In vielen Fällen wurde die spanische Steuernummer (NIE) nach ihrer Erteilung nicht bei einer zustellungsfähigen Adresse in Spanien angemeldet. Somit ist die Post der Behörden nicht zustellbar. Die Nichtzustellbarkeit von behördlichen Bescheiden in Spanien durch falsch hinterlegte Adressen oder Abwesenheit schützt jedoch nicht vor Strafmaßnahmen. Auch in Spanien nicht-residente Immobilienbesitzer sind verpflichtet, eine Adresse anzugeben, wo Behördenpost zugestellt und auch abgeholt wird, was bei Besitzer von Ferienimmobilien, die z.B. nur ein bis mal im Jahr in Spanien anwesend sind, nicht der Fall ist. Es gibt Fälle, bei denen die Steuerbehörden nach jahrelangen, vergeblichen Zustellungsversuchen von Steuerbescheiden Embargos auf die Immobilien eingetragen oder auch Zwangsversteigerungen beantragt haben, was zu weiteren, erheblichen Kosten führt.
Die Lösung: Fiskaladresse in Spanien bei De Micco & Friends Steuerberater
Aus diesen Gründen ist dringend zu empfehlen, bereits unmittelbar nach dem Erwerb einer Immobilie in Spanien, eine Zustellungsadresse (Fiskaladresse) bei einer Rechtsanwalts- oder Steuerkanzlei einzurichten. Sie Kanzlei wird dann zugesandte Bescheide entgegennehmen und pünktlich die erforderlichen steuerlichen Schritte für den steuerpflichtigen nichtresidenten Immobilieneigentümer einleiten. Nur so lassen sich Versäumnisse und die empfindlichen Strafen und Verzugszinsen vermeiden.
Wenn ein nicht residenter Immobilienbesitzer aus Unkenntnis seine Deklarationen nicht abgegeben hat, so sollte er die Deklarationen durch eine qualifizierte Steuerkanzlei umgehend nachholen, bevor es zu Zwangsmaßnahmen durch die Finanzbehörde kommt.
Deklaration und Zahlung mit dem digitalen Zertifikat
Spanien ist im Vergleich zu anderen Europäischen Staaten vorbildlich digitalisiert. Nahezu die gesamte Kommunikation mit Behörden erfolgt digital. Steuerpflichtige Personen (auch nicht residente mit einer gültigen NIE) können ein digitales Zertifikat beantragen, wodurch nicht nur aktuelle Steuerschulden abgefragt, sondern auch Steuerdeklarationen und Zahlungen durchgeführt werden können. Mit dem digitalen Zertifikat kann eine Anwalts- oder Steuerkanzlei die Deklarationen und auch Zahlungen individuell durchführen, sofern der Steuerpflichtige über ein spanisches Bankkonto verfügt. Mit dem digitalen Zertifikat ist der Steuerpflichtige immer auf dem aktuellen Stand. Das Zertifikat kostet 130,- Euro und ist 2 Jahre gültig.
Die Ermittlung und Berechnung der Steuer IRNR
Zur Berechnung der IRNR wird der aktuelle Katasterwert der Immobilie des betreffenden Steuerjahres zugrundgelegt. Dieser Wert findet sich im letzten IBI- Bescheid (Grundsteuerbescheid) oder kann durch eine Steuerkanzlei auch online ermitteln werden. Sind mehrere Eigentümer in der Immobilie eingetragen, wie z.B. Ehepaare oder Familien, so ist für jeden einzelnen Eigentümer entsprechend seinen Anteilen an der Immobilie eine Steuererklärung abzugeben.
Die Steuer ist jeweils spätestens zum 31.12. für das Vorjahr abzugeben und zu bezahlen. Die Kosten für die jährliche Ermittlung und Deklaration der Steuer für nicht residente Immobilienbesitzer liegt bei 150,00 Euro + MwSt. pro Steuererklärung. Eine gute Steuerkanzlei kümmert sich jährlich automatisch um die pünktliche Deklaration und Zahlung, um die empfindlichen Sanktionen zu vermeiden.
De Micco & Friends Steuerberater bietet residenten und nicht residenten Immobilienbesitzern in Spanien die jährliche, pünktliche Ermittlung und Deklaration der Steuern. Wir führen die Deklarationen jeweils im November durch. Bitte senden Sie und neben dem Mandat folgende Dokumente per eMail:
- Das Mandat finden Sie hier
- Die NIE aller Besitzer der Immobilie
- Die Kaufurkunde (escritura de la compraventa)
- Ihren Ausweis oder Pass
- Den letzten IBI-Bescheid (Grundsteuerbescheid)
Für weitere Fragen nutzen Sie bitte unser Kontaktformular.
Tel. Zentrale Spanien: +34 871 955 077 | eMail: office@demicco.es
